摘要： 广州珠江发展集团股份有限公司作为广州市属国企，面对房地产行业的深度调整，于2022年启动战略转型，从传统房地产开发转向以物业管理与文体运营为核心的轻资产运营模式。转型动因包括房地产行业下行导致的巨额亏损、投资者信心低迷以及物业管理行业的发展潜力。通过资产置换，珠江股份剥离了亏损的地产业务，置入珠江城市服务100%股权，优化了债务结构并降低了财务风险。转型后公司聚焦“一体两翼”战略，深耕粤港澳大湾区，拓展市场化业务，公司实现扭亏为盈，营收结构趋于稳定，但未弥补亏损和历史遗留问题仍存，同时面临政策依赖和行业竞争等挑战。
关键词：战略转型；轻资产运营；国企改革
一、背景信息
（一）企业概述
广州珠江发展集团股份有限公司（简称珠江股份）是广州珠江实业集团有限公司旗下城市运营服务板块子公司，创立于1985年4月，2023年3月通过重大资产重组实现业务转型，聚焦运营更加稳健、盈利更加稳定的物业管理与文体运营服务。
1.使命愿景
公司的使命愿景是始终坚守“让城市生活更美好”的公司使命，致力于打造“中国智慧城市运营服务商”，围绕“打造全业态、全周期、全域化的城市服务体系”的战略框架，实施以城市服务和文体运营为核心驱动，牵引酒店服务、租售服务、科技服务等多元产业协同发展的模式，努力实现“成为国内一流智慧城市运营服务商”的发展愿景。
2.发展历程
广州珠江发展集团（原珠江实业集团）从以房地产开发为主逐步向城市运营与物业服务转型的过程，是一个顺应行业趋势的渐进式战略调整，大致可分为三个阶段：
房地产开发主导期（1985–2010年代初期），作为广州最早的国有房企之一，早期承担城市基建与地标开发，如白天鹅宾馆、中国大酒店。以住宅、商业地产开发为主，同时涉足工程代建、城市更新。重资产模式，依赖土地开发和销售回款。
多元化探索与物业起步（2010年代中期–2020年），房地产调控加剧，传统开发模式利润收缩，集团开始寻求转型。旗下珠江物业（后更名珠江城市管理服务集团）早期主要服务自有项目，2010年后逐步市场化，承接第三方物业。2017年前后，集团提出“城市运营服务商”定位，物业板块从配套业务升级为战略业务。减少激进拿地，增加存量资产运营（如长租公寓、产业园区管理）。参与政府老旧小区改造、公建管理等轻资产项目。
全面转型城市服务（2021年至今）。2021年“珠江实业集团”正式更名为广州珠江发展集团，标志战略重心转向“城市发展服务”。珠江城市服务集团整合资源，拓展市政环卫、智慧社区等业务，2023年签约管理面积超1亿平方米。接广州大量老旧小区改造、轨道交通物业（如地铁沿线TOD管理）。但未完全退出开发，但侧重保障房、城市更新等政策性项目，与物业服务协同（如“开发+运营”模式）。
3.主营业务
珠江股份是广州市首家房地产上市企业，主营房地产管理与开发业务，项目主要分布于广州和长沙地区。公司先后开发了广州淘金北小区、站前路小区、昌岗中路小区、华乐建筑组团、松柏岗小区、番禺市的南浦小区、金威大厦、金昌大厦、金盛大厦等项目，建有各种商品住宅、高级公寓、酒店、综合写字楼。公司作为国有骨干房地产开发企业，还积极参与建设了广州市多个公共建筑和市政设施，为广州市的城市建设也做出了突出贡献。主要的经营业务包括：经营土地开发、承建、销售、租赁商品房、实业投资、物业管理，承接小区建设规划和办理拆迁、报建，工程咨询及自用有余的建筑物业展销，车辆保管(限分支机构经营)。批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。模块分为城市服务、文体运营、酒店管理、租售服务、科技服务。
（二）行业背景
近年来，广州珠江发展集团作为广州市属国企，顺应行业调整趋势，逐步从传统房地产开发向“城市运营+物业服务”转型。其房地产业务呈现规模收缩、结构优化、聚焦政府项目的特点。
1.房地产行业
2022年成为中国房地产市场发展的转折之年，行业经历了前所未有的深度调整。受疫情反复、期房停工潮、居民收入预期转弱等多重因素影响，房地产市场各项指标全面下行，呈现出"量价齐跌"的严峻态势。根据中指研究院数据，2022年1-11月百城新建住宅价格累计仅上涨0.06%，涨幅创2015年以来新低，且下半年连续5个月环比下跌；二手住宅价格累计下跌0.55%，跌幅呈现持续扩大趋势。价格下跌城市数量持续增加，11月百城新建住宅价格环比下跌城市达57个，二手住宅价格下跌城市更增至75个，市场低迷态势可见一斑。
销售端表现同样惨淡，全国商品房销售面积同比下降22.3%，销售额下降26.1%。重点100城新建商品住宅成交面积同比下降36.8%，规模跌至2015年以来最低水平。各线城市普遍承压，其中二线城市受重庆、武汉等大体量城市拖累，同比下降38.8%，降幅最大；三四线城市同比下降36.0%；相对而言，一线城市展现出较强韧性，同比下降24.9%。值得注意的是，市场结构出现明显变化，改善型产品占比提升，30个代表城市中，18个城市120-144平方米户型成交占比增长，而90平方米以下刚需产品占比普遍下降，反映出刚需群体购房意愿明显减弱。
土地市场遭遇“寒冬”，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%和36.4%，规模创近十年新低。流拍撤牌率高达21.3%，房企拿地意愿持续低迷。22个重点城市供地完成率不足六成。市场分化加剧，央国企和地方国资成为拿地主力，合计占比近八成，民企拿地占比仅16%。受此影响，房地产开发投资持续下滑，1-10月全国开发投资额同比下降8.8%，预计将出现1998年以来首次年度负增长。房企资金压力加剧，到位资金同比下降24.7%，其中国内贷款下降26.6%。
面对市场持续下行，政策端在2022年进入全面宽松周期。央行三次降息，5年期LPR累计下调35个基点；11月"金融16条"等政策组合拳出台，从信贷、债券、股权三方面支持房企融资；地方政府因城施策，超300个城市出台近千条调控政策。然而，政策效果尚未完全显现，居民购房信心恢复仍需时日。
2.物业行业
2022年，中国物业服务行业在多重因素影响下呈现出增速放缓但结构优化的特点。行业管理面积达到372.72亿立方米，同比增长2.04%，增速较往年明显回落。其中住宅物业占比超85%，市场规模达6161.5亿元。这一年的发展呈现出三个显著特征：一是行业集中度持续提升，百强企业管理面积占比超50%；二是央国企成为并购主力，华润万象生活以超35亿元的并购金额领跑行业；三是"物业+养老"等创新模式在一线城市加速落地，北京、上海等地出台专项政策支持物业服务企业参与社区养老。这些变化反映出行业正从规模扩张向质量提升转型。
行业格局方面，物业企业呈现出明显的分化态势。一方面，碧桂园服务、万物云等头部企业继续保持规模领先；另一方面，受关联房企资金压力影响，部分企业出现控股股东出售股权的情况。值得注意的是，央国企凭借资金和信用优势，在2022年的并购市场中表现活跃。华润万象生活通过收购禹洲物业等企业新增在管面积1.44亿平方米，展现出强劲的扩张能力。与此同时，行业盈利模式持续优化，基础物业服务收入占比68.36%，仍是主要收入来源，但增值服务的潜力正在被挖掘，特别是社区O2O平台和城市服务等新业态发展迅速。
展望未来，行业将呈现两大发展趋势。首先，并购整合仍将是企业扩张的重要途径，具有品牌和资金优势的央国企有望进一步提升市场份额。其次，服务创新将成为发展重点，除传统的"物业+养老"模式外，"物业+餐饮"等新业态正在兴起，物业服务企业向"城市服务商"转型的步伐加快。保利物业的"市域全域化服务"和万物云的"全域智能运营"等模式，标志着行业服务边界正在不断拓展。可以预见，在政策支持和市场需求的双重驱动下，物业服务行业将迎来更高质量的发展阶段。
二、案例正文
（一） 珠江股份转型动因
2022年10月31日晚，三季报因计提资产减值巨亏15亿的广州国资房企珠江股份公告，拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换。交易完成之后，珠江股份将以物业管理及文体运营为主业，实现业务的战略转型。但老牌房地产企业的转型背后的原因却耐人寻味。
1. 业绩表现不容乐观
珠江股份的战略转型，背后是房地产开发业务深陷泥潭，积重难返。
随着整个房地产市场调整，从2022年一季报开始，珠江股份就又迎来迅速转为亏损，此后亏损额逐季扩大。2022年一季报公司亏损1.31亿元，半年报亏损扩大到7.82亿元，三季报亏损额度进一步扩大到14.93亿元。但在这之前，公司的市值在涨停之前才30亿不到。
为此，公司归上市公司股东净资产从2022年初的21.7亿元迅速缩水至三季度末的6.77亿元，减少近七成。按此趋势发展下去，净资产转负似乎只是时间问题。
公司的亏损最主要原因是资产计提大额减值损失。10月28日公司公告，经资产减值测试，2022年1-9月公司资产减值准备变动金额为12.97亿元，其中因当期计提资产减值准备减少利润总额金额为13.53亿元。这其中，存货的跌价准备又占绝对大头。
2022年1-9月，公司受房地产市场下行影响，项目去化速度较慢，为加快销售资金回笼，部分项目销售价格有所下调，公司出于谨慎性原则，对存货进行减值测试，并对出现减值迹象的存货按可变现净值低于账面成本的差额计提跌价准备。2022年1-9月公司新增计提存货跌价准备金额为12.48亿元。
有金融机构分析人士表示，“从宏观层面来看，国内房地产行业的发展逻辑，已经从原本的增量开发转变到了存量运营阶段，物管业务成为房地产转型的重要方向之一，地产行业属于比较明显的重资产行业，对于现金流的周转率要求比较高，目前行业景气度下行，一些上市房企压力去化困难较大，迫使珠江股份从重资产向轻资产转型。”
从外部原因看，在过往高利润的房地产开发业务方面，物管公司因为其营收规模小、利润相对较低的原因不被重视，但房地产政策在2021年后出现重大转折。即便不再采用“股+债”的投资模式，而转用自主开发模式，珠江股份的业绩表现也不容乐观。
2.投资者信心动摇，市场情绪波动
珠江股份在市场上的表现不仅受到企业内部运营的影响，外部环境同样至关重要。A股市场波动加剧，特别是在房地产行业面临调控压力之际，投资者信心普遍处于低迷状态。珠江股份由于持有的股票市值下滑，导致公司面临进一步的财务压力，进而影响到市场对其未来股价的预期。
3. 物业管理行业的发展预期向好
物业管理行业的市场需求逐年增加，尤其是在大城市及其周边地区。随着居民生活质量的提升，物业管理服务的需求逐渐多样化，不仅仅局限于基础的维修、清洁等服务，而是向智能化、综合化方向发展。因此，珠江股份通过布局物业管理，能够在房地产行业之外获得新的增长点。
通过转型，珠江股份能够更好地利用其在房地产开发过程中积累的资源，包括房地产项目的后期管理、增值服务和社区运营。物业管理不仅能为公司提供稳定的现金流，还能通过提升业主满意度、增加附加值服务来提高公司整体的竞争力。
面对房地产行业的高度竞争，珠江股份通过进军物业管理行业，能够在房地产行业外寻找新的竞争优势。同时，随着行业整合趋势的加剧，物业管理行业也逐步走向品牌化、专业化，珠江股份的转型能够更好地抓住这一趋势。
4.国企改革势在必行
倘若把珠江股份本次运作放在国企改革的视角考量，则有另一番意义。
近年来，广东省国企改革重点领域和关键环节取得不少突破，企业动力活力和发展动力提升明显。同时，国有经济布局优化和结构调整取得突破性进展，全省国有企业完成多家集团层面战略性重组和专业化整合。从珠江股份资产置换运作来看，也具有地方国企降杠杆、减负债的指向。
在公告中，珠江股份明确，本次交易有利于上市公司改善资产质量、增强抗风险能力，同时促进提升公司持续经营能力和竞争优势，保障公司全体股东的利益。
（二）珠江股份市场化竞争下的差异化优势构建（波特五力）
1.现有竞争者之间的竞争
竞争强度：央企房企（如保利、华润）及头部民企（如万科、龙湖）竞争激烈，争夺市场份额，同时各大企业各展身手，碧桂园服务以住宅物业为主，华润万象生活聚焦商业物业，而万物云在住宅、商写、城市物业三空间内均衡发展。例如万物云，万物云持续加大科技投入，2019-2021年研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，2022年上半年AIoT及BPaaS解决方案服务收入达11.6亿元，同比增长59.0%。科技赋能已成为行业趋势，企业需通过数字化、智能化手段提升服务效率与客户体验，万物云在科技领域的布局使其在竞争中占据优势。
差异化优势：专业化服务使珠江股份能够满足高端客户对精细化、定制化的需求。例如，在商业综合体、超高层建筑等项目中，客户更倾向于选择具备技术壁垒和专业化能力的服务商，从而增强了珠江股份的市场竞争力。同时，珠江股份被备考国资委，可以依赖政策独特性做大胆的尝试，相较于一般企业承担风险能力更高，是客户们青睐的部分。
全链条服务能力：珠江城市服务从规模化与全链条服务能力进行布局，在管面积超3500万平方米，文体场馆26个，形成了覆盖物业、文体、租售、科技的“航母型矩阵”。这种全链条服务能力不仅降低了单一业务风险，还增强了客户黏性，进一步巩固了市场地位。
2.潜在进入者的威胁
进入壁垒：珠江股份通过深耕细分领域（如高空外墙清洗、石材护理）和文体运营，形成了技术壁垒和品牌影响力。通过专业化深耕和品牌建设，形成了较高的进入壁垒。潜在进入者需要投入大量资源来突破技术壁垒和建立品牌影响力，这增加了进入难度。
差异化策略：珠江城市服务在高空外墙清洗、石材护理等领域的技术壁垒，以及文体运营通过文娱体育赛事积累的品牌影响力，让文化IP与科技融合，如自创体育赛事IP、开发智慧管理平台（如珠江惠APP），与广州“游戏谷”AI技术应用类似，实施“文化+科技”双轮驱动策略，使其在细分市场中占据领先地位，进一步提升了服务的附加值，使潜在进入者难以模仿。
3.替代品的威胁
替代品压力：珠江股份通过提供专业化、差异化的服务，减少了替代品的威胁。例如，高空外墙清洗、石材护理等服务具有较高的专业性和技术门槛，替代品难以提供同等水平的服务。
文化IP与科技融合：珠江股份的文化IP与科技融合策略，如自创体育赛事IP、开发智慧管理平台，提升了服务的独特性和附加值，进一步降低了替代品的威胁。
4.供应商的议价能力
供应商依赖度：珠江股份通过规模化运营和全链条服务能力，降低了对单一供应商的依赖，减少了供应商的议价能力。
成本控制：珠江股份通过数智化平台压缩运营成本，如管理费用同比下降25.75%，研发费用优化9.15%，进一步降低了供应商议价能力的影响。
5.购买者的议价能力
客户黏性：珠江股份通过全链条服务能力和专业化深耕，增强了客户黏性，降低了购买者的议价能力。客户更倾向于选择具有技术壁垒和品牌影响力的服务提供商。
服务附加值：珠江股份通过“文化+科技”双轮驱动策略，提升了服务的附加值，使客户愿意为高质量的服务支付更高的价格，进一步降低了购买者的议价能力。
（三）“开发+运营”模式推广的可行性条件
珠江股份能够运用政策与城市发展阶段适配性，深挖城市更新需求：根据《广州市海珠区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。鱼珠片区被纳入广州人工智能与数字经济试验区的核心区域，重点发展数字经济、人工智能、5G通信、区块链、数字贸易等产业。该区域的产业布局包括建设数字化工厂和无人工厂，推动工业互联网示范基地建设，形成高端智能装备产业基地和信创产业基地等。由此可见获取政策支持（土地资源倾斜、税收优惠）和优化产业规划（数字经济试验区）是关键。
捕捉公共服务缺口，三四线城市若缺乏大型文体设施或智慧物业需求，需评估财政投入与市场化回报周期。同时通过强化政企合作的机制，如珠江股份与广州地铁合作开发白云湖项目，体现国企间资源联动。其他城市需建立类似的政企协同平台，如粤港澳大湾区游戏产业服务中心的“10分钟服务圈”模式，进行产业链协同与生态构建。推进技术赋能与人才储备，AI、物联网等技术应用需本地化研发支持，如与高校共建实验室，民企可通过产学研合作弥补资源短板。
此外，珠江股份的资本与风险承受能力相对稳定，可凭借低融资成本（如珠实集团未使用授信179亿元）可承担长周期项目，而民企需依赖私募基金或REITs等工具分散风险。珠江股份的转型凸显国企在政策资源、资产重组和规模化运营上的优势，其“开发+运营”模式的成功依赖于地方经济结构、政策支持及产业链成熟度。“开发+运营”模式推广具备可行性。
相较一般民企的借鉴路径，可聚焦细分市场：通过技术或服务创新（如AI客服、低碳物业）构建差异化竞争力；重视轻资产合作，与国企合资或参与政府PPP项目，降低重资产投入风险，减少重资杠杆，降低企业负债率等。
未来，城市服务行业的竞争将更依赖“资源+技术+生态”的综合能力，国企与民企或通过互补性合作共同推动模式创新。
（四）珠江股份转型过程
在面对房地产行业日渐衰落和两笔约19.53亿元的重大借款无法收回的情况下，珠江股份开始逐步剥离非核心地产项目，以寻求出路和回笼资金链。2022年7月，珠江股份在广州产权交易所公开挂牌转让亿华公司41%股权、对亿华公司等本金金额为11.13亿元及8.31亿元的债权等，挂牌底价不低于15.8亿元。但直到挂牌期满，未能征集到意向受让方。
2022年11月1日，珠江股份提示性公告宣布，广州珠江发展集团股份有限公司（以下简称“公司”或“珠江股份”）拟将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”）、广州珠江健康资源管理集团有限公司（以下简称“珠江健康”）合计持有的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称“珠江城市服务”）100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。提示性公告指出，交易完成后珠江股份将以物业管理及文体运营为主业，实现业务的战略转型。
2023年1月至4月期间，珠江股份多次披露关于筹划重大资产置换暨关联交易的进展公告，珠江股份拟约28亿元将原有房地产业务资产置出，同时以7.79亿元置入物业管理与文体运营资产，置出资产组中涉及控股的房地产项目公司有11家，分布于广州、长沙等地。
2023年3月7日，珠江股份公告宣布，其重大资产重组方案获得广州珠江实业集团有限公司批准。
2023年4月25日，珠江股份公告宣布，重组基本完成：作价28亿元将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，同时作价7.8亿元置入广州珠江城市管理服务集团股份有限公司100%股权。重组后公司主营业务将变更为物业管理与文体运营。
2023年6月，珠江股份2023年半年度报告指出，报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。同时，报告详细说明业务结构调整以及物管收入占比提升。这意味着，珠江股份顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。
（四）珠江股份转型效果
1.对财务指标的影响
根据广州珠江发展集团股份有限公司2024年财报显示，2024年该企业扭亏为盈但未弥补亏损仍存在。2024年归母净利润为1557万元，较2023年亏损6295万元实现扭亏，主要得益于两项关键性战略挑战：一是地产业务的剥离，珠江股份通过资产置换的方式将亏损地产项目置出，直接消除主要亏损源；二是债务结构的优化，通过置换高息贷款等方式，将有息负债降至1.26亿元，相较于2023年的11.29亿元下降88.82%，因此2024年财务费用为2496.35万元，同比减少81.46%，。但企业未分配利润仍为-6.16亿元，需通过业务扩张和定增补足资金缺口。
另外营收结构优化但规模收缩。企业2024年营收15.58亿元，同比减少52.38%，这暴露出业务转型的典型阵痛期特征，主要是因地产项目置出，而物业新业务尚未填补地产业务退出后的收入缺口。但新业务中物业服务占比70.43%，文体运营占比23.95%，形成“双轮驱动”格局，收入结构趋于稳定。
在现金流方面虽改善但债务压力仍存。2024年经营活动现金流净额2.19亿元（2023年为-1.29亿元），主要因核心动因是主要得益于本期收回坑口联社旧改项目相关保证金及前期经费。但2024年资产负债率79.75%，远高于同行（35%-50%），仍面临较高财务风险。
2.对经营策略的影响
企业聚焦轻资产运营，优化业务结构。珠江股份为降低负债压力通过重大资产置换，剥离传统房地产业务，转型为以物业管理、文体运营为核心的轻资产运营模式，降低负债压力。2024年，其文体运营业务收入达3.73亿元，同比增长16.79%，占总营收的24%，成为公司第二大收入来源。同时，该业务毛利率达28.6%，显著高于物业服务的17.4%，体现出轻资产模式的高附加值特性。此外，公司运营的体育场馆数量增至29个，管理面积突破318.3万平方米，在管资产规模超340亿元，稳居全国前列。
另外协同大股东资源拓展业务。依托珠江实业集团在广州市的城市更新及保障房项目，承接城中村改造中的物业服务和文体场馆运营例如，在聚龙湾湾区首发中心项目中，珠江实业集团引入高端商贸、科创产业，而珠江股份则提供配套运营服务，助力打造世界级滨水商业地标。2024年新增体育场馆项目29个，并举行超500场赛事及艺演活动，拉动区域消费超20亿元。
但历史遗留问题仍制约短期业务。尽管转型初见成效，但但数年前地产业务的并购失利依然在侵蚀该公司的利润，2024年其新增计提其他应收款坏账准备2292.23万元。其中中桥公司股份转让纠纷导致2024年对中桥公司的其他应收款累计计提减值准备1637.64万元，且根据广州市天河区税务局1月份分布的欠税公告，中侨公司前税余额高达3278.5万亿，中桥公司也已被列为失信被执行人，因此部分应收回收风险仍存。除中桥公司外，珠江股份也将其他几家欠款告上法庭，但因为这些企业经营情况不佳、回款可能性较低，短期内可能继续影响利润。
3.对企业战略转型的影响
企业战略定位清晰化。提出“一体两翼”战略，明确了以城市服务（物业管理、智慧化运营）为核心主体，以文体运营（体育场馆、赛事IP）和多元服务（社区增值、商业运营）为两翼，推动业务转型。其中，珠江股份通过置入珠江城市服务100%股权，强化了物业管理主业，2023年基础物业服务收入占比达74.8%，高于行业平均水平（500强物企均值）。同时，公司依托珠江文体（珠实集团旗下）的体育场馆运营经验，拓展“竞技+群众体育+文商旅融合”模式，2024年新增湖南、广东等地体育场馆项目，并计划在2025年粤港澳全运会期间承接排球、蹦床等赛事运营。
另外区域深耕与市场化外拓并行。聚焦粤港澳大湾区，2024年新增湖南、广东等地体育场馆项目，市场化外拓占比达70%以上，显著高于行业平均水平（500强物企第三方占比约42.7%）此外，公司减少对关联方依赖，2023年市场化业务收入占比提升至65%（行业均值约50%），并通过承接政府场馆运营（如广州亚运城综合馆）实现从“财政补贴”到“上缴收益”的转型，2023年为地方财政减负4000万元。
但也伴随着一定的风险与挑战◦ 比如政策依赖风险：珠江股份的城中村改造及文体业务扩张依赖政策支持。若粤港澳大湾区文体产业融合政策（如霍启山提案中的资格互认、资源整合平台）落地不及预期，可能限制人才流动与跨区域合作。此外，物业行业受保交楼政策推动，住宅业态占比回升至57.3%，但若政策红利消退，住宅物业增速可能回落；行业竞争加剧：物业行业集中度持续提升，500强物企在管面积增速降至6.2%，百强企业占比超70%，外拓优质项目竞争激烈。珠江股份需强化专业化服务力（如智慧停车、社区美居）以应对行业“增收不增利”趋势（2023年500强物企净利润下降6.7%）。在文体运营领域，需持续创新内容，如珠江文体2023年举办105场演唱会（广州体育馆票房全国第三），但需避免同质化竞争。
综上，的战略转型在业务聚焦与市场化拓展上成效初显，但需平衡政策红利、竞争压力与历史风险，以巩固行业地位。
三、问题设计
1.珠江股份转型成功关键的步骤有哪些？
2.较民企而言，国企资源禀赋独特。请运用SWOT法则进行分析珠江股份。
3.珠江股份在业务转型过程中，为什么选择性保留了部分房地产业务？
四、使用说明
（一）教学目的与用途
1. 适用课程：本案例主要适用于《大湾区经济研究》课程中有关“国企改革”知识点的教学与讨论。
2．适用对象：本案例属于应用型案例，难度适中，主要为硕博研究生的创新管理相关课程教学开发，也可以用于MBA、EMBA 学员或工商管理相关专业的高年级本科生。此外，也适用于具有一定管理理论知识的企业中高层管理人员深入学习。
3．教学目的：本案例以广州市属国企珠江股份为例，针对企业面对房地产行业的深度调整，于2022年启动战略转型，从传统房地产开发转向以物业管理与文体运营为核心的轻资产运营模式进行研究分析，引导学员在了解“战略转型”、“轻资产运营”等基本概念及理论的基础上，掌握合理运用战略转型提升经营决策的能力。
4.课程思政融入点：中国特色社会主义。
中国企业的发展，可以借鉴西方的先进管理经验，但更要符合中国国情，走中国特色社会主义道路。
（二）启发思考题
1.珠江股份转型成功关键的步骤有哪些？
2.较民企而言，国企资源禀赋独特。请运用SWOT法则进行分析珠江股份。
3.珠江股份在业务转型过程中，为什么选择性保留了部分房地产业务？
（三）教学计划
本案例按照循序渐进、由浅入深的原则设计启发思考题，从基础的案例信息梳理到理论知识点的掌握，逐步引导学员运用理论知识点分析案例企业。
授课教师可以根据自己的教学目标灵活使用本案例，这里提出的分析思路，仅供参考。整个案例课的课堂时间控制在80-90分钟。
讨论问题 | 时间（分钟） |
讨论问题1 | 20 |
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讨论问题2 | 30 |
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讨论问题3 | 30 |
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总结 | 10 |
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共计 | 90 |
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（四）案例分析
1.珠江股份转型成功关键的步骤有哪些？
（1）剥离高风险房地产业务，置入优质资产
广州珠江发展集团有限公司，原本以房地产开发与销售为主要业务，但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁及城市化速度逐步下降等因素的影响，房地产开发行业整体发展速度减缓，增加了公司盈利的不确定性。2022年珠江股份房地产业务毛利率仅为12.5%，远低于行业平均水平18%~20%。并且2022年前三季度亏损高达14.93亿元，计提的存货跌价准备高达12.5亿元。其资产负债率也居高不下，2022年年末高达93.13%，远高于正常企业的资产负债率40%~60%的水平。
2023年1月19日，广州珠江发展集团股份有限公司公告披露，公司拟与珠实集团、珠江健康进行重大资产置换及重大资产出售交易。通过这次交易，珠江股份以28.04亿元的价格将原有的高风险房地产业务出置，同时以7.79亿元的价格置入了行业前景较好的物业管理与文体运营资产，例如广州珠江城市管理服务集团股份有限公司。由于置入资产估值低于置出资产，差额20.25亿由控股股东珠实集团以现金补足。
这一交易使珠江股份彻底退出房地产开发行业，转而聚焦于更具稳定性的物业管理及文体运营业务。根据珠江股份的公开财务数据，2024年业绩扭亏为盈，归母净利润为1557.44万元，比起2023年归母净利润-6295.91万元，增幅为124.7%。物业管理业务贡献营收占比超70%，毛利率提升至25%以上。同时根据2024年6月末公布的数据，其资产负债率降低至79.75%，虽仍高于同行业可比上市公司的资产负债率，但珠江股份方面表示在取得后续的融资并偿还公司有息负债和利息后，可下降至可比公司35%~50%的平均水平。
（2）行业趋势契合，选择高增长赛道
根据PEST分析，珠江股份这一转型，与行业发展趋势契合，通过聚焦高增长赛道，有望成为智慧城市运营服务的头部企业。
从政治环境分析，政策红利驱动行业扩容。国务院《全民健身计划（2021-2025年）》明确提出了“到2025年体育产业总产值规模达到5万亿元”的目标，为文体服务业创造了政策窗口期。同时“新型城镇化”战略持续推进，据国家统计局发布，2023年中国城镇化率已达65.2%，直接拉动商业住宅及公建物业管理需求。珠江股份置入的广州珠江城市管理服务集团有限公司，一方面承接老旧小区改造、智慧城市服务等政府项目，另一方面依托《体育强国纲要》拓展体育场运营业务，形成政策与业务双向赋能机制，此类政策不仅降低企业进入市场的进入壁垒，更通过财政补贴、税收优惠等方式提升盈利能力。
从经济环境分析，消费升级支撑盈利的稳定性。在宏观经济方面，2023年全国居民人均可支配收入为39218元，同比增长6.1%，推动服务型消费支出同比增长14.4%，物业管理与文体服务的付费意愿增强。另外从微观财务数据分析，广州珠江城市管理服务集团有限公司物业管理业务毛利率稳定在17%-18%，文体服务业务的毛利率稳定在31%-32%，显著高于传统地产开发行业的毛利率为15.2%，印证珠江股份“去地产化，轻资产转型”战略的经济合理性。
从社会环境分析，需求分层催生服务创新。当今社会，一方面老龄化社会催生社区适老化改造需求，另一方面Z世代对数字化、体验式服务的偏好都倒逼企业升级运营模式。珠江股份通过“周全期智慧城市服务”战略相应社会变迁，例如在物业管理端开发智能安防、线上报修系统；在文体运营端打造“赛事+培训+社群生态圈”，覆盖20个体育场馆的多元化需求。这种“社会需求-服务供给”的动态匹配，使其第三方项目外拓成功率提升至75%。
从技术环境分析，数字化构建竞争护城河。物联网、5G等技术的应用正在重塑城市服务行业格局。珠江股份通过多项技术举措强化优势，例如：搭建智慧城市管理平台，集成能耗监控、设备预警等功能，降低人力成本15%-29%；开发“珠江惠”APP，提供一站式社区服务，使用户粘性提升。技术赋能不仅提升运营效率，更通过数据沉淀形成差异化竞争壁垒。
本次交易后，珠江股份通过PEST四维环境的精准对标，将政策红利、消费升级、技术变革转化为"物业管理+文体运营"双轮驱动增长模式，有望依托全产业链运营能力，实现从传统房企向智慧城市服务商的跃迁。
（3）政企协同赋能
广州珠江实业集团（广州直属国企）作为控股股东，在资本层面给予珠江股份强有力的支持，使2023年珠江股份的成功转型是国内首个地方国有A股上市房地产企业通过重大资产置换，实现主业变更成功案例。还在政策引导、资源协调等方面发挥着重要作用。通过政企协同，珠江股份能够更有效地对接政府项目，获取更多优质的城市服务与文体运营资源，进一步巩固和提升其市场地位。
同时，广州珠江发展集团股份有限公司旗下的成员企业广州珠江体育文化发展股份有限公司是国内最早采用市场化手段进行体育场馆运营的企业。在国内首开了以政府投资为主，企业参与投资、建设和“市场化+准公益”经营管理大型公共体育设施的先河。在保持文体设施公益性的同时，通过市场化运作实现经济效益，形成良性循环。另外珠江文体也依托控股股东的强大国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价，成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业。旗下项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”[1]。
政企协同赋能，将助力珠江股份在新的业务领域快速发展，成为智慧城市运营服务的佼佼者。
2.较民企而言，国企资源禀赋独特。请运用SWOT法则进行分析珠江股份。
（1）SWOT分析——优势
第一，珠江股份有着较强的政策资源整合能力，与政府合作通道便利。依赖政策，有着更多的城市更新主导权，如凭借政府信用获取关键项目，较民营企业而言更易获得；第二，有政府背书的情况下，财政支付保障高，如承接的市政服务（如广州塔运维）享有3年期以上政府采购合同。第三，有一定的存量资产盘活特权。如可将原行政划拨的广州体育馆用地（账面价值约5亿元）转为商业用地，增值部分反哺转型；通过国资委协调，顺利将三亚高负债酒店资产与广州城投的现金流稳定资产置换。第四，风险缓冲机制较为完善。如亏损期间可以得到政府过渡性支持等。较于民企而言，这是珠江股份拥有的自身优势条件，珠江股份的转型可以依托控股股东广州珠江实业集团（广州市国资委下属企业）的强力支持，包括资金注入（如珠实集团需支付20亿元现金差额及协助偿还39亿元债务）、业务协同（如珠江城市服务的第一大客户为珠实集团及其关联方），以及城市更新、公建项目等政策倾斜资源。例如，其文体业务成功承接亚运会等国际赛事场馆运营，与地方政府推动文体产业发展的战略高度契合。
民企复制难点：国企在获取政府项目、融资授信（珠实集团授信额度达654亿元及政策试点资源上具有天然优势，民企需通过市场化竞争或与国企合作间接获取资源。
（2）SWOT分析——劣势
作为国企，也需要承担较强的社会责任。拥有政府的信用背书，同时也需要承担担保项目的责任，有资产划拨特权，也需要接受国资委的弹性考核，更有需要承担的就业民生压力，管理层激励机制不如民企灵活，这些在经营企业时会面临利润牺牲，效率代价的考验。同时市场化效率不足，国企决策流程相对冗长，对市场变化（如房价波动、需求转变）反应可能滞后，灵活性弱于民营房企。区域依赖性较强，虽在广州根基深厚，但全国化扩张能力可能不足，异地项目竞争力或受限于地方国企资源壁垒。产品创新不足，传统开发模式可能难以适应新兴需求（如绿色建筑、智慧社区），产品同质化风险较高。
同时作为国企享受着政策红利的支持，但是同时也具有一定的政策依赖风险。若政府政策发生变化（例如税收优惠政策的取消或减少），珠江股份可能面临以下风险：
盈利能力下降：政府补贴和税收优惠的减少可能导致珠江股份的税后利润下降，进而影响其盈利能力。
资金链压力：如果政府补贴减少，珠江股份可能面临资金压力，特别是在进行技术升级和研发投入时可能需要更多的自有资金。
转型难度增加：珠江股份若过度依赖政策支持，其转型过程中可能缺乏足够的市场竞争力。如果政府政策发生重大调整，珠江股份的转型进程可能受阻。
（3）SWOT分析——机会
政策红利导向下，国家鼓励国企参与"保交楼"、城市更新、租赁住房等领域，珠江股份可凭借国资身份优先获取项目资源。同时遇上行业整合机遇，房地产行业洗牌期，可低价收购优质资产或兼并中小房企，扩大市场份额。也抓住产业升级的需求，例如广州及大湾区产业升级带动产城融合、TOD开发等机会，结合国企资源参与综合片区开发。
（4）SWOT分析——威胁
后期房地产市场下行，行业整体销售疲软、利润率收缩，国企也面临去化压力和资产减值风险。同时也有政策调控风险隐患，尽管有国资背书，但"房住不炒"基调下，土地出让、限价等政策仍可能制约盈利空间。在加上竞争的加剧，与央企房企（如保利、华润）及头部民企（如万科、龙湖）竞争时，可能在效率或产品力上处于劣势。同时，珠江股份也债务与转型压力，需处理积累隐性负债；向"开发商+运营商"转型需长期投入，短期回报率承压等问题。
珠江股份早期作为传统的房地产企业，以"开发+持有"重资产模式为主，有着固有的痛点如折旧率高进而吞噬利润，存货周转率低，在房地产行业发展良好时能够维持经营状况。但是在2014年后受行业周期影响，资产负债率一度突破60%。面对企业内部的财务环境和外界行业的变化发展，公司决定逐步调整业务重心，物业板块的拓展与杠杆控制构成了改革的核心抓手。通过将国企政策资源优势转化为稳定现金流，如旗下广州珠江实业集团有限公司将所持有的房地产开发业务相关的股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足，降低负债，同时获得物业订单，业务将以物业管理及文体运营为主业，收获现金流的同时实现业务的战略转型。在其中可看出，珠江股份降杠杆并非单纯财务操作，而是会利用政府信用置换市场化空间。所有改革应该以自身条件为基础，用好现有的武器，在捕捉行业发展风况下，顺势抓住方向盘巧妙超车。
3. 珠江股份在业务转型过程中，为什么选择性保留了部分房地产业务？
珠江股份在业务转型过程中，选择性保留了部分房地产业务，这一策略既出于国企改革的市场化考量，也与其资源禀赋和战略定位密切相关。如2024年1月29日，广州珠江发展集团股份有限公司发布了2023年第四季度经营情况简报。公告披露，截至2023年第四季度末，该公司及旗下子公司，如广州珠江城市管理服务集团股份有限公司和广州珠江体育文化发展股份有限公司等，在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计371个，签约建筑面积达到约3814.02万平方米。详细来看，住宅项目有148个，建筑面积约为1936.85万平方米；公建项目198个，建筑面积约1568.88万平方米；体育场馆项目25个，建筑面积约308.28万平方米。其中，大型体育场馆项目有20个，建筑面积约262.51万平方米。保留原有业务出于多种原因考量，从企业内部来讲，需要进行人才技术沉淀。保留原有设计、工程管理等团队，能够持续稳定更新技术储备能力应对新业务的成长。除此之外，珠江股份并非全部房地产业务都是亏损状态，部分良好运营的业务可以继续经营，也能为企业带来现金流入，贡献转型力量。同时，在原有的良好业务中也能注入新业务的力量，将原有业务旧瓶装新酒，发挥更好的效应。在其中可以看出，珠江股份在转型中战略平衡的艺术和对协同效应的挖掘，能够在市场化生存中找到企业转型获取资源的红利，对企业自身有着良好的认知和清晰的规划，卡准定位，稳步前进。同时，在保留部分优势项目下，选择进行资产重组，提高风险缓冲能力。例如珠江股份通过资产置换剥离高负债地产业务，降低资产负债率至60%以下，依赖国资体系内的资产腾挪与信用背书降低了企业杠杆压力。同时，珠江城市服务估值7.79亿元（增值率105.8%），离不开其控股股东的资源整合能力。
参考文献
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